Kur shitësi refuzon kontratën përfundimtare për një pronë në Bullgari, blerësi duhet të përcaktojë fillimisht synimin e tij: të fitojë pronën apo të dalë nga marrëdhënia dhe të kërkojë kthimin e parave. Këto rrugë kanë kushte dhe pasoja të ndryshme. Një kontratë paraprake e nënshkruar është pikënisje e rëndësishme, por nuk e kalon vetë pronësinë.
Çfarë duhet të përmbajë kontrata paraprake?
Neni 19 i Ligjit bullgar për Detyrimet dhe Kontratat parashikon formën me shkrim për kontratën paraprake kur kontrata përfundimtare kërkon formë noteriale. Dokumenti duhet të përmbajë kushtet thelbësore të kontratës përfundimtare. Për një shitje kontrollohen veçanërisht palët, prona e përcaktueshme dhe çmimi.
Emri i dokumentit nuk vendos gjithçka. Një “rezervim” i nënshkruar vetëm me ndërmjetësin mund të mos ju japë të njëjtat të drejta si kontrata me pronarin. Verifikohen nënshkrimet, përfaqësimi dhe detyrimi real që ka marrë secila palë.
Kontrolloni nëse edhe ju jeni gati të përmbushni
Përgatitni provat e kësteve të paguara dhe të gatishmërisë për pagesën e mbetur sipas marrëveshjes. Nëse mbështeteni në kredi, kontrolloni kushtet e miratimit dhe disbursimit. Një miratim paraprak bankar nuk garanton domosdoshmërisht pagesën në ditën e aktit.
Kontrolloni nëse afati përfundimtar ka ardhur dhe nëse duhet më parë të përmbushet një kusht, si plotësimi i dokumenteve ose heqja e një barre. Për një blerës nga Shqipëria apo Kosova duhen përgatitur në kohë edhe përkthimet dhe përfaqësimi.
Dokumentoni refuzimin dhe paraqitjen te noteri
- Mblidhni kontratën, anekset dhe të gjitha provat e pagesave.
- Kërkoni një kontroll të përditësuar të pronësisë dhe barrëve.
- Vlerësoni një ftesë të saktë për përmbushje, me datë, vend dhe kushte të qarta.
- Ruani provën e dorëzimit të ftesës dhe korrespondencën.
- Nëse është caktuar takim te noteri, diskutoni dokumentimin e paraqitjes dhe të asaj që ndodh aty.
Një procesverbal për mosparaqitjen mund të jetë provë e dobishme. Ai nuk e zëvendëson kontrollin e kontratës dhe nuk garanton vetë fitimin e një procesi gjyqësor.
A mund ta zëvendësojë gjykata kontratën përfundimtare?
Neni 19, paragrafi 3, lejon kërkesën gjyqësore për shpalljen e kontratës paraprake si përfundimtare, kur plotësohen kushtet ligjore. Gjykata shqyrton vlefshmërinë e marrëveshjes, pronësinë e shitësit dhe kushtet për transferimin. Nuk mjafton vetëm fakti që blerësi ka paguar një shumë.
Kur blerësi duhet të kryejë një detyrim të ndërsjellë në momentin e kontratës përfundimtare, neni 362 i Kodit të Procedurës Civile parashikon mundësinë e një vendimi të kushtëzuar me përmbushjen. Afati ligjor për këtë përmbushje është i shkurtër: dy javë nga hyrja në fuqi e vendimit. Financimi duhet planifikuar përpara, sipas rastit konkret.
Duhet të shqyrtohen me kohë edhe regjistrimi i padisë dhe masat e mundshme për sigurimin e saj, sidomos kur ka rrezik që prona t’i shitet dikujt tjetër. Efekti ndaj personave të tretë varet nga rendi dhe kushtet e regjistrimeve.
Po nëse dëshironi kthimin e parave?
Analizohen kushtet për zgjidhjen e kontratës, kthimin e pagesave, penalitetin ose dëmin. Kapari dhe parapagimi nuk kanë automatikisht të njëjtat pasoja. Shuma e dyfishtë nuk kërkohet vetëm sepse pagesa është quajtur “depozitë” në një mesazh.
Para deklaratës për zgjidhje duhet zgjedhur strategjia. Mos kombinoni pa vlerësim juridik kërkesën për ta mbajtur kontratën në fuqi me një deklaratë që synon ta zgjidhë atë.
Mund të veproni nga jashtë Bullgarisë?
Përfaqësimi është i mundur për shumë veprime, por forma dhe përmbajtja e prokurës varen nga veprimi. Dokumentet e lëshuara në Shqipëri dhe Kosovë nuk trajtohen domosdoshmërisht njësoj. Përgatitini paraprakisht sipas udhëzuesit për prokurat dhe dokumentet. Nëse shkaku është kantieri i papërfunduar, lexoni edhe vonesën e ndërtuesit.
Përditësuar më 25 tetor 2026. Burime: Ligji për Detyrimet dhe Kontratat, neni 19; Kodi i Procedurës Civile, nenet 362–364. Materiali është informues; afatet dhe kërkesat vlerësohen sipas dokumenteve.
